Доверенность

Если квартира, в которой вы жили в России, находилась в вашей собственности, то вы имеете право ее сдать. Это можно сделать по доверенности. Доверенность вы вправе выдать любому лицу: надежному близкому, юристу или риэлтору, или же компании, которая занимается управлением недвижимостью “под ключ” (вот пример). С последней также возможно заключение договора управления недвижимостью. Рекомендуем указывать в доверенности сразу нескольких человек, чтобы они могли взаимодействовать, и чтобы не делать несколько доверенностей. 

В доверенности на сдачу в аренду квартиры, помимо полномочий собственно на сдачу – подписание договора аренды от вашему имени, передачу ключей и пр. стоит также указать полномочия на распоряжение вашими вещами, находящимися в квартире, а также на проведение ремонта и различных улучшений. 

Если квартира находится в совместной собственности с супругом (супругой), и в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) оба супруга внесены в качестве собственников, то доверенность должна быть от обоих. Если же в ЕГРН внесен только один из них, то можно сделать доверенность от него и отдельно нотариальное согласие второго супруга. Формально оно не требуется – предполагается, что супруги в браке действуют от имени и по согласию друг друга, доказывать это не нужно, однако так делают для перестраховки. Но лучше все-таки указать в доверенности обоих собственников. В любом случае держите под рукой свидетельство о браке – оно как осторожный арендатор, так и юрист, и риэлтор, и управляющая компания могут попросить ваши документы для проверки. Это нормально. 

Если между супругами заключен брачный договор, и квартира по нему передана в единоличную собственность одного из супругов, то тогда доверенность выдает тот супруг, в собственности которого находится квартира.

Если квартира находится в долевой собственности, например, гражданских партнеров, то такие долевые собственники должны выдать доверенность совместно.

Также совместные и долевые собственники могут заключить соглашение о порядке пользования общим имуществом, в простой письменной форме. Например, с условием, что использовать, в том числе для сдачи в аренду или другим способом извлекать доходы – вправе один из собственников.

В случае если собственником квартиры является третье лицо (допустим, ваш родственник), то выдавать доверенность на сдачу вправе он как собственник.

Получение арендной платы

Желательно не давать представителю по доверенности права получать за вас деньги (арендную плату). Лучше пусть арендатор будет переводить вам деньги напрямую, если у вас есть счет в российском банке. Удобно в этом случае зарегистрироваться в качестве самозанятого (об этом мы подробнее расскажем ниже) и платить налог на профессиональную деятельность (НПД) в 4% вместо НДФЛ в размере 30% (если вы уже стали нерезидентом РФ). Однако такой низкий налог действует в случае если вы сдаете квартиру физическим лицам. Если квартира будет сдаваться индивидуальному предпринимателю или компании, то НПД составит 6%.

Если у вас нет счета в российском банке, то можно попробовать открыть виртуальную карту онлайн, здесь неплохой обзор о них. Обратите внимание, что с большой вероятностью вам может понадобиться действующий внутренний паспорт. Т.е. если вам исполнилось 20 или 45 лет, но вы не поменяли внутренний паспорт РФ (к сожалению, это можно сделать только в России), то с большой вероятностью вы может не получить такую карту. Однако есть банки, которые выдают виртуальные карты без паспорта, например, вот список. Важно учитывать, что правила в банковской сфере меняются очень быстро, поэтому каждый раз нужно перепроверять информацию. 

Как заключить договор с арендатором

После того, как арендатор найден, заключите с ним договор найма жилого помещения (да, именно так правильно называется договор, по которому жилые помещения сдаются физическим лицам). К сожалению, многие боятся заключать договоры, думая, что их обманут, но это не так: договоры призваны урегулировать проблемные ситуации, а не создавать их. Поэтому хорошо составленный договор защитит обе стороны от конфликтов.

Договор можно найти в свободном доступе в Интернете. Если вы сдаете квартиру через управляющую компанию, юриста или риэлтора, то образец договора у них, скорее всего, будет, но не обязательно, что этот образец будет хорошим. Поэтому обязательно проверьте, чтобы в таком договоре были следующие условия:

• описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру. Рекомендуем указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат;
• перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
• ответственность за сохранность имущества (например, возмещение рыночной стоимости);
• обязанность внести в качестве гарантии обеспечения сохранности имущества определенную денежную сумму;
• порядок внесения платы, а также изменение ее размера, внесение коммунальных и иных платежей (обычно они отдельно возмещаются нанимателем);
• срок договора – не более 5 лет, или же его можно не определять, и тогда он будет равен 5 годам;
• список постоянно проживающих в квартире лиц;
• кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя – капитальный ремонт;
• последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период;
• распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям;
• возможность содержания домашних животных. Например, только с согласия наймодателя.

Что еще учесть

Если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока.

За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере до 7000 руб. Ответственность не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, подопечными, супругами детей, родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, супругами родителей, родными братьями и сестрами, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире.

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы:

• по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;
• в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
• в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов.

В случае если договор найма заключен на срок не менее года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора.