Подготовка к сделке

Если квартира, в которой вы жили в России, находилась в вашей собственности, то вы имеете право ей распоряжаться, т.е. в том числе и продавать. В целом для оформления купли-продажи квартиры следует подготовить, т.е. найти необходимые документы, заключить договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру.

Из документов вам понадобятся договор, по которому квартира приобреталась ранее вами (так как юрист покупателя захочет проверить чистоту сделки), выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую можно получить электронно через Госуслуги, данные вашего паспорта, СНИЛС (можно найти на Госуслугах) и ИНН (можно найти в личном кабинете налогоплательщика, в справке 2-НДФЛ или в свидетельстве ИНН – при наличии), доверенность. Также для проверки чистоты сделки юристы и риэлторы покупателя могут потребовать выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, технические документы (экспликации, поэтажные планы квартиры). Эти документы можно получить по доверенности.

Также, если квартира покупалась в браке, и брачный договор между супругами отсутствует, то покупатель может разумно потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги на сделку. Это нужно ему для подтверждения того, что супруг знает о сделке, согласен с ней, а значит, не будет ее оспаривать (и не сможет оспорить). Т.е. если в ЕГРН собственником указан один супруг, то от другого нужно согласие. Если у вас есть брачный договор, и в нем указано, в чьей единоличной собственности находится квартира, то согласия не нужно, но нужно быть готовым предъявить юристу или риэлтору покупателя этот договор. Если квартира у вас с партнером в долевой собственности, то оба собственника долей должны выступать в качестве продавцов, т.е. быть указанными в договоре как продавцы, выдавать доверенность на продажу.

При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. К сожалению, это редкий и довольно сложный на случай, на практике, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней, вам понадобится доказать, что, продавая квартиру, вы на самом деле улучшите или как минимум не ухудшите его жилищные условия, т.е. нужно показать наличие другого жилья не хуже проданного, или же положить деньги в размере стоимости доли ребенка в праве собственности на квартиру, на его счет. Снимать их из счета можно только по согласию опеки или после достижения ребенком 18 лет. На практике в Москве органы опеки нормально относятся к “смене” жилья в РФ на жилье за рубежом для ребенка, но неизвестно, как органы опеки в других регионах отнесутся к жилью за рубежом, если оно у вас будет, поэтому многие предпочитают сдавать квартиру до совершеннолетия детей.

Если продаваемая вами квартира находится в ипотеке, то потребуется получить согласие банка-залогодержателя на сделку. Об условиях получения этого согласия необходимо узнавать в банке. Как правило, основное условие – это погашение кредита за счет продажи. То есть покупатель отправляет часть денег – в сумме остатка кредита – прямо в банк, а покупателю – оставшуюся часть. 

Если вы прописаны в квартире, то из нее следует выписаться до сделки (это не является обязательным требованием по закону, однако этого обычно хотят покупатели). Выписаться – сняться с регистрационного учета. Здесь возможны две ситуации. 

Первая – простая необходимость снятия с учета без получения подтверждения. В этом случае нужно или написать соответствующее заявление и заверить свою подпись на нем в консульстве, или выдать доверенность с такими полномочиями, или подать заявление о снятии с учета прямо в консульстве. Консульство отправит заявление его в Россию, где снимут с учета. Эта процедура занимает до двух месяцев. Его можно получить по доверенности и соответствующему заявлению. Подписи на этих документах необходимо заверить в консульстве РФ (лучший вариант) либо у нотариуса. Далее эти документы следует отправить почтой доверенному лицу вместе с внутренним паспортом РФ – в него поставят штамп о снятии с регистрационного учета.

Вторая ситуация – если вам нужно подтверждение. Как правило, при продаже квартиры лучше использовать этот вариант, поскольку покупатель может захотеть проверить. выписались ли вы (альтернативный вариант – получение выписки из домовой книги). В этом случае необходимо подготовить доверенность на представителя, который сходит с ней в МФЦ (в Москве) или в миграционную службу/паспортный стол и получит соответствующее подтверждение. Никакое заявление в данном случае не требуется (представитель подаст его на месте на основании доверенности).

Проблема в том, что обе эти процедуры довольно длительные, а значит, ими следует заняться как можно раньше, на этапе самого раннего планирования сделки.

Договор купли-продажи квартиры

Для совершения сделки потребуется заключить договор купли-продажи квартиры. Его поможет сделать юрист или риэлтор, также можно скачать образец в интернете. Важно, чтобы он содержал данные, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости: название (вид) недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер, его фактическую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества.

Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению:

• сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру (т.е. если вы продаете свою долю в квартире).

Государственная регистрация прав

Для того, чтобы право собственности на квартиру перешло к покупателю, его нужно зарегистрировать, а значит, подать документы на регистрацию прав. Существует много разных способов такой подачи, но, если вы продаете квартиру через представителя по доверенности, то проще будет указать в его доверенности полномочия на подачу документов на регистрацию прав и сопутствующие действия (получение документов, подача дополнительных и пр.), чтобы он смог сделать это от вашего имени через МФЦ или напрямую в орган регистрации прав (практика различается в зависимости от региона РФ – так, в Москве такая подача возможна только через МФЦ).

Как правило, срок осуществления государственной регистрации на практике составляет от 3-5 дней (в Москве) до 2-3 недель. 

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2 000 руб. для физического лица. Однако с 2025 года размер госпошлины будет зависеть от кадастровой стоимости объекта:

• если кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 000 000 руб., размер госпошлины для граждан составит 4000 руб.;
• если кадастровая стоимость превышает 20 000 000 руб., размер госпошлины для граждан составит 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 руб.

Хорошая новость – обычно ее платит покупатель.

Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Его также может подписать ваш представитель по доверенности при наличии соответствующих полномочий. 

В передаточном акте рекомендуется указать, в частности, данные сторон сделки, описание передаваемой квартиры, в том числе имущества, находящегося в ней в момент передачи и приобретаемого вместе с квартирой, отразить факт передачи квартиры продавцом и принятие ее покупателем, а также факт оплаты стоимости квартиры.

Расчеты

Теперь самое интересное – как же получить деньги? В договоре стороны могут определить платежные условия по своему усмотрению. Как правило, обычно стороны договариваются о том, что покупатель переводит деньги продавцу после перехода права собственности на квартиру на него. Это можно сделать по безналу (на счет), т.е. ваш представитель не будет иметь никакого доступа к деньгам. Но если по каким-то причинам этот перевод покупатель не сделает, то придется судиться. Поэтому лучше организовать перевод расчеты по аккредитиву (в большинстве случаев используют именно его – способ старый и налаженный) или через эскроу-счет. В этом случае деньги также будут вам переведены после перехода права собственности на покупателя, но за это будет отвечать банк, в котором вы откроете аккредитив или эскроу-счет.

Как все это работает? Аккредитив – это способ расчета, который заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. При предъявлении продавцом квартиры в банк соответствующих документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю (обычно это выписка из ЕГРН, в которой покупатель указан в качестве собственника квартиры), банк перечисляет ему полагающуюся сумму. За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.

Расчеты по эксроу-счету – это способ расчетов, который заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры и вносит сумму, равную стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов (опять выписка из ЕГРН), банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу.

Как вывести деньги за границу?

Существует много разных способов вывода денег за рубеж, но все они непростые. Кроме того, законодательство меняется, банки попадают под санкции, а значит, нужно отслеживать возможности на дату планируемого вывода.

Наличные

Из РФ можно вывезти неограниченное количество рублей, однако если вы вывозите рубли на сумму, более эквивалентной 10 000 долларам США, то их нужно будет декларировать. Декларирование – это просто заполнение формы в аэропорту. За недекларирование грозит штраф. Его начисляют на ту часть суммы, которая в эквиваленте превышает 10 000 $. Штраф — от половины до двойного размера суммы сверх лимита или конфискация этих денег в пользу государства. Рубли можно вывезти в страны ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Кыргызстан). Соответственно, там можно будет открыть счет в местном банке (в т.ч. рублевый), обменять на нужную валюту и положить на счет, а уже оттуда перевести в свой банк в стране пребывания.

Также вы вправе вывезти в другие страны сумму в валюте, но до эквивалентной 10 000 долларам США на человека. Больше этой суммы в вывозить валюте нельзя. Тем, кто вывозит больше 10 000 $ в иностранной валюте, грозит штраф — от 1000 до 2500 руб. Таможенники могут изъять сумму сверх лимита, то есть временно забрать на хранение, а потом — по решению суда — вправе ее конфисковать в пользу государства.

Соответственно, если речь идет о таких небольших суммах, их может вывезти наличными человек, которому вы доверяете. Но это, конечно, не самый удобный способ, учитывая необходимость оплаты авиабилетов.

Безнал

Если у вас валюта, вы можете попробовать открыть счет в одном из банков, которые все еще работают со SWIFT (например, дочки западных банков вроде “Юникредит”), и через SWIFT перевести деньги на свой счет за рубежом (сразу в страну пребывания или сначала в “дружественную” страну, в которой у вас открыт счет, – в зависимости от того, насколько нервно банк в стране вашего пребывания относится к переводам из РФ).

Отправить валюту даже из подсанкционных российских банков все еще можно в “дружественные” страны. Например, Т-Банк переводит деньги в Армению, Казахстан, Беларусь, Таджикистан и ряд других стран. Соответственно, при наличии там счета вы можете оттуда перевести деньги уже на счет в стране пребывания.

Само по себе открытие банковского счета в этих странах – все еще несложная процедура для россиян, доступная в том числе удаленно. Самой удобной юрисдикцией считается Казахстан благодаря возможности пополнения счета в рублях и наличию биржи для обмена валюты.

Открыть подобный счет можно удаленно, но на это понадобится минимум две недели, а стоить это будет в среднем 20 000 руб при оформлении через посредника. Например, для открытия счета в Казахстане необходимо получение ИИН — аналог российского ИНН. Получить его гражданину РФ можно по доверенности, выданной на имя гражданина Казахстана. 

Еще один вариант – открыть виртуальную карту Ozon или Яндекс, и переводить деньги с них. Однако условия переводов зависят от карты. В целом с помощью этих карт можно переводить деньги через платежные системы (например, “Золотую корону”) либо напрямую на карты некоторых банков в “дружественных” странах. Основной недостаток этих карт – лимиты. В зависимости от счета и (или) карты они могут быть разными и составлять от всего 200 000 руб. в месяц. Т.е. вывод денег через эти карты может быть очень длительной процедурой.

Криптовалюта

На сегодняшний день это еще terra incognita, и возможность использования криптовалюты может зависеть от страны пребывания. Однако прецеденты перевода денег через криптовалюту имеются, есть и подробные инструкции.